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“买卖不破租赁”原则的相关法条以及特殊情形
发布时间:2018-10-18   点击次数:202    编辑:     来源: 零一资产
  

“买卖不破租赁”原则的相关法条以及特殊情形

      所谓“买卖不破租赁”原则,其基本内涵是指在租赁关系成立之后,即使出租人将租赁物转卖给第三人,原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。此即学理上所说的租赁权的“物权化”,其随附于租赁物之上,并可以对抗之后的物权人。

    一我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释

      1、《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

      2、我国《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”

      3、最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(施行)第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖,赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

      4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定,“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”

    二、突破买卖不破租赁的司法解释

      1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

    (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

    (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

      2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

      3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利的继续存在于拍卖财产上,对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

      4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

      第三条:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

      第四条:当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

    三、优先购买权的司法解释

      1、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号)第二十一条:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持”。

      2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第十四条: “人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。”

      3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用律干问题的解释》第二十四条:具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的人民法院不予支持:

   (一)房屋共有人行使优先购买权的;

   (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

   (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

   (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手。

    四、买卖一定不破租赁吗?

     《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。此即我国法律对“买卖不破租赁”原则的承认。该原则的确立一是为了保护弱势的承租人,如果不动产所有权发生变动就会使承租人丧失租赁权,那么承租人权利的保障便无从谈起;二是为了使缔约成本经济化,即买卖合同的签订即会导致租赁合同解除不符合市场的经济原则。但是,“买卖不破租赁”并不是绝对的,适用该原则须具 备一定的条件:

    其一,存在合法有效的租赁合同;

    其二、租赁物已经交付承租人使用;

    其三、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。(参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社1998年版)非同时具备以上三个条件,不能适用“买卖不破租赁”原则。

     当然,“买卖不破租赁”原则几乎是法学理论界和司法实务界人尽皆知的概念,对于这一原则的成立和适用条件也基本上不存争议。但对该原则的理解不能望文生义,并不是所有的“租赁”均可以对抗“买卖”。

  下面四种情形即为买卖“破”除租赁。

      一、适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条,排除“买卖不破租赁”原则的情形。

      二、名为“租赁合同”实为涉案房产的的收益分配方案,不能适用“买卖不破租赁”原则的情形。

      三、《房屋使用权抵债合同》不同于房屋租赁合同,不能适用“买卖不破租赁”原则的情形。

      四、法院强制拍卖涉案房产不适用“买卖不破租赁”原则的情形。

 

章来源:零一资产

 
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